今日は「路線価」「土地値」について解説していきます。
基礎知識ではありますが、似たようなワードや概念が多く、不動産の勉強を始めた当初に躓くポイントでもあります。
いろんな土地の評価方法
「路線価」と一口に言っても、「相続税路線価」「固定資産税路線価」とあり、似たようなものに「公示地価」「実勢価格」があります。
これらを整理して解説していきます。
土地の価格の種類
不動産（土地）の特徴として、
・全く同じものが存在しない
・世の中の不動産の価格に明確な基準がない
というものがあります。
しかし、売買しようと思ったときには、売主は値付けをし、買主は適切な値段か判断する必要があります。
他にも不動産を相続したときの相続税、年間支払う固定資産税など、価格の基準がなければ課税することができません。
こういったことを解決するために、国が土地の価格に関する基準を発表しています。これが「公示地価」「相続税評価額（相続税路線価）」「固定資産税評価額（固定資産税路線価）」です。
これに過去に成約された価格を元にした「実勢価格」を加えて、「一物四価」（1つの不動産に4つの価格）と言ったりもします。
| 実勢価格 | 過去に成約された価格を元に計算。 |
|---|---|
| 公示価格（公示地価） | 国交省が毎年発表。日本全国に指定された標準地の価値を専門家が鑑定。近くの公示地価から土地の価格を計算。 |
| 相続税評価額 | 国税庁が毎年発表。道路に対して路線価を決め、それをもとに土地の価格を計算。 |
| 固定資産税評価額 | 市町村が毎年発表。道路に対して路線価を決め、それをもとに土地の価格を計算。 |
| （不動産鑑定評価額） | 不動産鑑定士が不動産の価値を評価。 |
実勢価格、公示価格を100%としたときの各評価の割合は下記の図のイメージです。
実勢価格：約100%
実勢価格は、価格に成約された価格を元に計算される価格です。ですので、イメージとしては時価、パーセンテージでは約100%となります。
ただし、
・過去に成約された価格を元に計算
・同じ広さ、条件の土地が無い
・同じ買主が買うわけではない
ため、売りに出した場合の値段が正確にわかるわけではありません。
とはいえ、一つの基準となる重要な指標となります。
公示価格（公示地価）：約100%
公示価格は、日本全国に指定された標準地の価値を専門家が鑑定して公示地価を出し、土地の近くの公示地価から土地の価格を計算するものです。取引価格の指標となるように国土交通省が設定しているため、パーセンテージでは約100%となります。
ただし、
・標準地から離れると正確に計算できない
・簡単に計算できない
ため、不動産投資ではあまり使用しない傾向があります。
また、似たようなものに「都道府県基準地価」があります。基準日は違いますが基本的な考え方は同じです。
相続税評価額（相続税路線価）：約80%
相続税評価額は、道路に対して相続税路線価を決め、それをもとに土地の価格を計算するものです。実勢価格に対するパーセンテージは約80%となります。
ただし、
・実勢価格が高騰しやすい都心では、相対的に低く出る
・実勢価格が低くなりやすい地方では、相対的に高く出る
ため、計算する土地のエリアによって考慮が必要です。
その反面、不動産融資の銀行評価でも使用されるため、購入の指標としてよく用いられます。
固定資産評価額（固定資産税路線価）：約70%
固定資産評価額は、道路に対して固定資産税路線価を決め、それをもとに土地の価格を計算するものです。実勢価格に対するパーセンテージは約70%となります。
ただし、
・実勢価格が高騰しやすい都心では、相対的に低く出る
・実勢価格が低くなりやすい地方では、相対的に高く出る
ため、計算する土地のエリアによって考慮が必要です。
その反面、（相続税路線価と同じく）不動産融資の銀行評価でも使用されるため、購入の指標としてよく用いられます。
不動産鑑定評価額：約100%？
不動産鑑定評価額は、不動産鑑定士の評価により土地の価格を出すものです。実勢価格に対するパーセンテージは、約100%です。
ただし、
・不動産鑑定士によって変わる
・低め、高めなどお願いすれば範囲内で調整してくれる
ため、参考価格とされることが多いです。
各指標の使い方
いろんな土地の評価方法を紹介しましたが、結局どれを使ったらいいのでしょうか？
実際どのように使用されているかと絡めて紹介していきます。
「積算価格」に使う指標
「積算価格」とは、土地と建物の現状の価値を査定して計算した価格で、単に「積算」と言ったりもします。
「積算価格」は下記のような式で計算されます。
「積算価格」=「土地の評価額」+「建物の評価額」
この、「土地の評価額」を「土地値」ともいい、計算する場合には「路線価」を使用します。
各指標で計算された評価額は、
・相続税路線価→「相続税路線価ベース」
・固定資産税路線価→「固定資産税路線価ベース」
と言ったりもします。
なぜ「路線価」なのか
なぜ「公示地価」ではなく「路線価」が用いられるかというと、計算方法が単純なためです。
「公示地価ベース」だと、近くの公示地価を探してきて、計算したい土地の形や立地に合わせて補正する必要があります。
つまり補正する考え方、人によって評価額が変わってしまいます。
対して「路線価ベース」では、単に前面道路の路線価を調べて、
「土地の評価額」=「前面道路の路線価」×「土地の広さ」
というシンプルな計算方法で算出可能なため、「路線価」での計算が一般的です。
銀行評価に使う指標
アパート等の場合、基本的に融資を前提に物件を購入します。
その融資の際に、いくらまで融資をするか、融資自体に問題ないか、を審査するのに
「路線価から算出した積算価格」×「評価係数」
を審査する上での要素としています。
この「路線価」が、「相続税路線価」か「固定資産税路線価」かは金融機関によって異なります。
また「評価係数」は各金融機関によって違うもので、土地の積算価格をそのまま扱う（評価係数：1倍）金融機関もあれば、多少割り引いて扱う（評価係数：0.8倍等）金融機関もあります。
ですので、「積算価格」=「銀行評価額」ではないことを理解しておきましょう。
不動産投資家が使用する指標
融資の可能性を探る
不動産投資において、融資面を避けては通れません。
仮に「融資を利用しない」という選択肢を選ぶのにも融資を考える必要があるので、結局は融資面を避けては通れません。
この融資がどこまで伸びるか？をはかるのに、「積算価格」を用います。
銀行融資の評価方法には2つあり、
・積算評価：積算価格による評価
・収益還元評価：収益還元法による評価
の「積算評価」を採用している金融機関では、「積算価格」近くまで融資が伸びることが多いため、参考値として扱うことができます。
実際の価格を探る
不動産を購入する際は、「購入時」「売却時」の2つを考えますが、この両方の価格を決めるのに、「実際の価格は？」という命題にぶつかります。
物件を購入する上で、
「物件価格」＜「相場価格」
つまり「物件価格」が「相場価格」より安いか、が重要になってきます。しかし前提として、
「物件価格」＝「建物価格」＋「土地価格」
の各価格が正確に算出できていることが重要になってきます。
つまり、これまで解説してきたパーセンテージでいくと、「土地価格」について100%の価格を正確に知りたいわけです。
100%の価格の考え方
前述の通り、「公示地価」を使用するとブレが大きく、参考になりません。
実際によく使用されるものとしては、
・実勢価格
・路線価ベースで計算された土地値
があります。
実勢価格は過去の取引額を参照するため、比較的100%に近い値で計算が可能です。
コンキチ、ぽんたろうの言うように、「路線価ベースで計算された土地値」は、理論上80%、70%の価格で出てきます。
逆を言えば、下記のように割り戻すことで擬似的に100%として扱うことが可能です。
・相続税路線価ベース（約80%）÷0.8=約100%
・固定資産税路線価ベース（約70%）÷0.7=約100%
このように「実勢価格」「土地値」を使って正確に捉え、相場より安いかどうか判断することが重要です。
まとめ
今回は「路線価」「土地値」について、概要を解説しました。今後は計算方法や考え方などの実践的な使い方について解説していきたいと思います。
